Долевая собственность. Все, что о ней нужно знать.

Доля в квартире почти всегда меньше, чем проблемы, которые от этого возникают.

Так уж сложилось еще со времен приватизации жилья, что в большинство квартир до сих пор находится в собственности у нескольких человек-совладельцев. Основная часть таких жильцов-совладельцев – семьи, где люди живут в согласии и если конфликты и возникают, то не из-за дележа долей собственности в общей недвижимости. Все проблемы с долями квартир, как правило, начинаются в случаях, когда кто-либо из совладельцев перестает быть частью семьи и начинает заявлять свои эксклюзивные права на долю в квартире. Благо, если совладельцы решают обойти все конфликты и совместно продать квартиру, после чего разделить вырученные за нее деньги в соответствии с первоначальным долевым участием. Причем создавать трудности может не только “отколовшаяся” часть бывшей семьи (например, ушедший из семьи муж или против воли родителей вышедшая замуж дочь), но и оставшееся в квартире “большинство”. Им зачастую меньше всего хочется менять свои жилищные условия, так как фактически они становятся хозяевами и той части квартиры, которая ранее принадлежала бывшему члену их семьи. Если они обходят откровенную конфронтацию, они готовы годами обещать, что готовы выкупить оставшуюся долю или совместно продать квартиру, но денег все не будет, как не будет и “подходящего варианта” для продажи жилья. Вот о том, как быть тем, кто оказался в такой ситуации, – и пойдет речь в нашей сегодняшней статье.

Доли в квартире – бывают разные?

Самый упрощенный ответ на этот вопрос звучит так: доли в квартирах бывают значительные и незначительные. Но это ответ упрощенный, а когда доходит до дела, то, увы, все оказывается гораздо сложнее. Незначительной долей в квартире является такая доля, которая составляет менее 25% от общей ее площади и если при этом ее нельзя выделить в отдельную, даже самую маленькую, комнату. Иными словами, если мы рассматриваем однокомнатную квартиру, то 1/4 ее часть – это доля значительная, а 1/5 – уже будет незначительной; а вот если мы будем рассматривать четырехкомнатную квартиру, то 1/4 ее часть уже можно будет считать значительной, если она сможет составить площадь хотя бы одной, самой маленькой, комнаты.

Зачем эти сложности знать и отличать? Да затем, что есть существенная разница в возможных исходах деления такого совместного жилья. В случае возникновения судебного спора наиболее вероятный вариант решения вопроса по незначительной части – выкуп ее (вплоть до принудительного) у выдающегося совладельца; в случае же со значительной частью – получить принудительный выкуп сложнее, но зато гораздо проще получить судебное решение в пользу права заселения принадлежащей по праву собственности.

Кроме этих, уже рассмотренных, есть и другие юридические нюансы, касающиеся возможных вариантов исходов судебных споров в отношении долей квартир. При этом везде однозначно признается, что собственник имеет полное право пользоваться своей долей недвижимости. Но вот нигде не говорится, что именно предполагает это “право на пользование”. Как можно жить на жилплощади, составляющей, например, 5% от общей площади квартиры? Ситуация вокруг долей непонятна и местами абсурдна, но при этом остается для многих остро проблематичной. Трудно сказать однозначно: такие неточности в законах – недоработка законодателей или намеренная лазейка, но можно уверенно ответить, что даже если заселить свою долю квартиры невозможно, то уж выиграть судебный спор – можно однозначно. Другое дело, что далеко не всегда такой “выигрыш” решает все проблемы.

Например, если совладелец даже незначительной, причем сколь угодно малой (хоть 1 м2), доли квартиры, не имеет другого жилья, то суд никогда не вынесет решения о принудительном выкупе этого квадратного метра. И ситуация, когда хозяин своего квадратного метра заселяет его – как бы ни была абсурдна, все же остается законной.

И продать такую долю тоже можно всегда, как можно ее подарить или оставить в наследство по завещанию. И даже если удалось сохранить жилплощадь незанятой с прежним ее владельцем, отнюдь не значит, что ее новый собственник (наследник, например) так же безропотно уступит квадратные метры жилья “конкурентам”.

Вариант первый: договориться полюбовно

Предположим, доля в квартире досталась по наследству или по дарственной (в данном случае разницы в том, как именно она досталась, нет никакой), а хозяева квартиры, заселяющие основную ее часть (и долю совладельца, кстати, тоже), не пускают нового сособственника даже на порог, просто через дверь заявляя, что согласятся пустить его только через суд (как правило, надеясь, что в суд-то точно никто не пойдет).

Что делать в такой ситуации? Тут есть несколько вариантов, которые рассмотрим поочередно.

Вариант первый: все-таки договориться с другими совладельцами квартиры, чтобы в квартиру впустили Вас они (чаще всего этот вариант не работает, поскольку в таких случаях совладельцы жилья оказываются заодно, и всем остальным так же не нужен новый сосед, как и тем, кто Вас уже прогнал).

Вариант второй: заселиться в квартиру вопреки всем препятствиям. Можно даже иск о вселении в суд подать. Но, скорее всего, дело будет проиграно, поскольку суд, принимая во внимание факт, что доля в квартире малозначительная, во вселении откажет.

Вариант третий: потребовать компенсацию за полагающуюся долю квартиры. Оппонент может, конечно, заявить, что у него просто нет денег на выплату такой компенсации, но вот тут уж можно предъявить иск о причинении препятствий в использовании собственности – это дело практически всегда выигрышное. Тут на стороне владельца выступает Основной закон.

Вариант четвертый – для тех, кто не имеет желания, сил или возможностей бороться с совладельцами, но не хочет и дарить им свою собственность. Этот вариант – просто продать принадлежащую по праву долю в квартире. Конечно, продажа доли в квартире без продажи самой квартиры – дело гораздо более сложное, нежели продажа всей квартиры, да и сумма, которую можно получить за нее, будет гораздо ниже, чем реальная доля от суммы полной стоимости жилья, но если дарить долю не хочется – этот вариант – тоже вариант.

Как оцениваются доли в квартирах? Кто их покупает?

На первый вопрос – ответ, увы, неутешительный. Цена доли в квартире без продажи всей квартиры может составить порядка 50% от суммы, которую можно было бы получить в случае продажи всей квартиры и выделения из вырученной суммы процентного долевого соответствия. Второй вопрос - немного сложнее. Как правило, их выкупают те, кто знает, что с ними делать. Люди, которые видят выгоду и смысл в таких приобретениях.

Долевая собственность – что с нею делать?

Самые частые причины возникновения споров вокруг собственности – это полученное наследство или доля, полученная при разводе. Люди разводятся или умирают, на их места приходят новые члены семей, и вот – уже у совладельцев недвижимости возникают споры, и причина их – долевое участие “нежелательного совладельца” в собственности на квартиру.

Самый безболезненный и прекрасный вариант – это когда все стороны (совладельцы квартиры) в состоянии договориться по-хорошему, решив проблему полюбовно. И неважно, как именно: продадут квартиру и, в соответствии с долевым участием, или как-либо иначе, поделят вырученные деньги, или станут вместе проживать на общей жилплощади.

Но, к сожалению, далеко не всегда совладельцы могут или хотят договариваться по-хорошему. И более бойкие или наглые из совладельцев, заселяя всю квартиру полностью, устанавливают, например, железные двери с крепкими замками и зорко охраняют жилье, которое принадлежит им не в полной мере. В случае же попытки проникновения на такую жилплощадь – поднимается вопль: “Помогите! Рейдеры лишают собственности!” Вот такие жильцы – по закону – и являются настоящими рейдерами, а не те, кто, пытается проникнуть на положенную им территорию, даже если они и используют болгарку или лом. Согласно закону – совершенно неважно, каким образом человеку досталась недвижимость (в том числе какая-либо из ее долей), он является ее владельцем и вправе распоряжаться ею.

Что же делать если ситуация мирного решения не нашла? Тут, конечно, самой надежной оказывается дорога в суд.

Заселение доли квартиры в соответствии с решением суда

Если собственник малой части недвижимости подаст иск в суд, заявив о прошении признать малозначительной долю в квартире и взыскать компенсацию с совладельца, то такой иск, согласно статье 252 часть 4 ГК РФ, обяжет владельца большей части недвижимости выплатить компенсацию истцу, признав первого собственником спорной недвижимости. На какую сумму можно в таком случае рассчитывать – вопрос более сложный. Это может зависеть и от стоимости самой квартиры, и от размеров доли истца в ней, и от размеров комнат, и от количества совладельцев и даже числа несовершеннолетних детей среди них. Риэлторы и оценщики недвижимости оценивают доли в квартирах с весьма ощутимым дисконтом в силу проблемности вопроса. Немало может зависеть при рассмотрении данного вопроса и от самого судьи. Как уже говорилось, оценщики, как правило, указывают сумму, составляющую порядка 50% от реальной суммы, которую можно было бы получить в случае продажи всей квартиры полностью с последующим выделением причитающегося долевого процента. И если судья примет такой расчет, истец получает компенсацию в размере, который вдвое меньше реально причитающегося. К сожалению, именно такой вариант встречается чаще всего, хотя и является самым несправедливым – выходит, владельцам большей части спорного жилья выгодно не соглашаться на полюбовную продажу квартиры с последующим дележом вырученных денег, а просто выкупить ее у совладельца за половину реальной стоимости.

Статья 209 ГК РФ утверждает, что гражданин имеет право пользоваться своей долей в жилой недвижимости – проживать там и хранить свои вещи, и другие совладельцы недвижимости не вправе помешать ему в этом. Конечно, в таком случае можно подать в суд иск о защите прав на недвижимость, нарушенных совладельцем ее, однако успех исхода такого дела не гарантирован.

Опыт судебной практики, существующей на сегодняшний день, подсказывает алгоритм немного других действий: гораздо продуктивнее подать в суд иск о причинении препятствий в пользовании недвижимости с требованием предоставления возможности вселения или передачи ключей. Как правило, такое дело оказывается результативным практически в 100% случаев. Правда, сам процесс рассмотрения такого иска может затянуться на год или даже на более продолжительный срок, на протяжении которого владелец основной части жилья будет пользоваться всей квартирой, и в том числе долей истца, беспрепятственно, а потом, после вынесения решения, может вдруг выясниться, что по каким-либо веским причинам судебное решение невозможно исполнить. И единственное, что судебные приставы могут сделать в таком случае – это оштрафовать собственника большей части недвижимости – только и всего. Разумеется, от этого ущемленный совладелец не получает никакой пользы или выгоды. И никаких других законных рычагов влияния на таких совладельцев не существует.

А еще печальнее может выглядеть ситуация, когда вскоре после получения ключей, истец обнаруживает, что замок заменен… Решение суда приведено в исполнение, ключи переданы, но попасть на принадлежащую жилплощадь – снова невозможно. И судебный пристав уже ничем помочь не может. Для повторного получения нового комплекта ключей необходимо снова обращаться в суд, заново подавать иск и снова ждать его рассмотрения и вынесения решения, и нет совершенно никакой гарантии, что на второй день после передачи ключей замок не будет заменен повторно.

Собственник, защищай свои интересы самостоятельно

Статьи 12 и 14 Гражданского кодекса РФ гласят, что гражданские права могут защищаться и путем самозащиты таких прав в том числе. То есть, человек вправе защищать свои гражданские права самостоятельно. Собственник любой, даже малозначительной, части квартиры вправе знать, что он имеет право вселиться на принадлежащую ему жилплощадь, даже выломав для этого дверь, и это не будет противоречить закону. И такие действия не будут самоуправством, как это могут квалифицировать некоторые адвокаты. Здесь следует учитывать, что адвокаты, изо всех сил старающиеся втянуть в судебный процесс любого из совладельцев, берут деньги не за соблюдение закона или полученный результат, а за время, которое они проведут в суде. Сам же гражданин имеет полное и неоспоримое право защищать свои интересы, не забывая при этом, однако, пределов необходимой самозащиты. Так, в соответствии со ст. 14 ГК РФ, способы защиты своих прав должны быть обязательно соразмерны степени нарушения и не должны выходить за пределы действий, которые необходимы и достаточны для пресечения такого нарушения. Иными словами, можно например, сломать замок или навесы, выломать входную дверь, но нельзя дверь взрывать или причинять ущерб содержимому объекта недвижимости. Можно занять положенные по закону квадратные метры жилплощади, но нельзя ломать мебель и вещи, расположенные на этих квадратных метрах.

Доля в квартире – это собственность, положенная по закону

Для того, чтобы у “окопавшихся” в спорной квартире совладельцев не возникало обоснованных претензий к ущемляемому сособственнику, стоит предпринять ряд мер, прежде, чем выдвигаться в “завоевательный” поход на собственный объект недвижимости.

Прежде всего нужно предоставить в местное отделение полиции оригиналы всех документов, подтверждающих право на владение долей в недвижимости и сделать письменное заявление, уведомляя, что в Ваших намерениях нет ничего противозаконного. В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ, любой собственник имеет право совершать любые действия по отношению к своей собственности, не нарушая при этом законов или иных правовых актов, а также не ущемляя этим охраняемых законодательством интересов других лиц. Сообщите, что Вы намерены заселить жилплощадь, которая принадлежит Вам в той же мере, что и другому совладельцу, который не пускает Вас на принадлежащую Вам по праву часть жилплощади. Сообщите, что в случае, если совладелец будет продолжать препятствовать Вам занять жилплощадь, Вы будете вынуждены, вплоть до взлома, вскрыть входную дверь. Непременно укажите, что Вы знакомы со ст. 14 ГК РФ, разрешающей и предусматривающей самозащиту своих гражданских прав. В конце заявления нужно указать, что Вы просите органы МВД разъяснить совладельцу незаконность его действий и уведомить его о недопустимости таковых. Для полноты уверенности в том, что Вас не уличат в совершении противоправных действий, желательно отправить на имя совладельца жилья телеграмму (можно несколько) с уведомлением о намерениях вселиться на принадлежащую жилплощадь и требованием предоставить Вам ключи для этого. При отправке таких телеграмм необходимо взять заверенные копии отправленных телеграмм с текстом их содержимого и уведомления о получении этих телеграмм получателем. Эти копии тоже нужно приложить к заявлению в полицию по поводу заселения жилья. Это будет служить доказательством того, что Вы предприняли все меры, необходимые для мирного урегулирования конфликта, однако “сосед”-совладелец их проигнорировал, продолжая чинить препятствия в удовлетворении Вами Ваших законных прав.

После этого можно не беспокоиться о том, что совладелец при Вашем “визите” вызовет группу быстрого реагирования. Как правило, дежурный полиции, зная о заявлении, либо просит участкового поприсутствовать при заселении жилплощади, во избежание драк и прочих эксцессов, либо же игнорирует такой звонок вовсе.

Даже для вскрытия квартиры можно пригласить сотрудников МЧС – во-первых, их действия будут более эффективными, во-вторых, Вы не сами будете совершать их, а при свидетелях.

После этого – любой, даже самый “боевой” совладелец поймет Вашу решительность, и, возможно, дальнейший диалог по поводу спорного жилья будет более продуктивным.